Τροποποίηση της νομοθεσίας για επιβολή ΦΠΑ στην πώληση μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης

Του Χρυσήλιου Κ. Πελεκάνου, Συνεταίρου, Υπεύθυνου Υπηρεσιών Έμμεσης Φορολογίας PwC Κύπρου

 

Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2007, η Κύπρος, κατά παρέκκλιση από την Ευρωπαϊκή Οδηγία εξαιρούσε από τον ΦΠΑ συναλλαγές πώλησης γης. Αν και θα έπρεπε να είχε εναρμονιστεί με το κοινοτικό κεκτημένο από την 1η Ιανουαρίου 2008,  η σχετική εναρμονιστική τροποποίηση στην κυπριακή νομοθεσία ψηφίστηκε από την Ολομέλεια της Βουλής δέκα σχεδόν χρόνια μετά, στις 3 Νοεμβρίου 2017, έπειτα από συνεχείς πιέσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για συμμόρφωση..

Κύριες τροποποιήσεις στη Νομοθεσία

Οι τροποποιήσεις στην Νομοθεσία αφορούν τα εξής:

(α) επιβολή 19% ΦΠΑ κατά την πώληση οικοδομήσιμης γης όταν γίνεται στα πλαίσια άσκησης οικονομικής δραστηριότητας (δηλ. δεν θα φορολογούνται μεμονωμένες πράξεις). Παράλληλα, δεν θα καταβάλλεται ΦΠΑ στην πώληση μετοχών ή μεριδίων εταιρειών, στην περίπτωση που με την πώληση μεταβιβάζεται ακίνητο. Ο νόμος θα εφαρμόζεται για συμβόλαια τα οποία έχουν κατατεθεί στην αρμόδια αρχή ή στον Έφορο Φορολογίας από 2 Ιανουαρίου 2018 κι έπειτα.  

(β) φορολόγηση συμβάσεων μίσθωσης ακίνητης ιδιοκτησίας, των οποίων η ημερομηνία έναρξης είναι από τις 13 Νοεμβρίου 2017, για άτομα που ασκούν φορολογητέες επιχειρηματικές δραστηριότητες. Υπό όρους και προϋποθέσεις, ο εκμισθωτής θα μπορεί να επιλέξει τη μη φορολόγηση των ενοικίων. Η επιλογή του εκμισθωτή δε θα μπορεί να διαφοροποιηθεί.

(γ) εφαρμογή της αντίστροφης χρέωσης σε πράξεις που αφορούν μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιπτώσεις αναδιάρθρωσης δανείων. Η ισχύς του νόμου θα είναι από 2 Ιανουαρίου 2018 μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2019.

Αναμενόμενες επιπτώσεις από την αλλαγή της Νομοθεσίας

Οι αλλαγές στη Νομοθεσία αναμένεται να έχουν θετικές επιπτώσεις, τουλάχιστον στις περιπτώσεις συναλλαγών που αφορούν επιχειρήσεις εγγεγραμμένες για σκοπούς ΦΠΑ που αποκτούν γη ή/και ενοικιάζουν ακίνητα για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας, αφού στις περιπτώσεις αυτές ο φόρος θα είναι επιστρεπτέος.

Για παράδειγμα, στις περιπτώσεις ενοικίασης ακινήτων σε άτομα που ασκούν φορολογητέα επιχειρηματική δραστηριότητα, ο εκμισθωτής θα έχει το δικαίωμα έκπτωσης φόρου στο κόστος κατασκευής ή/και ενοικίασης κτηρίων, χωρίς οποιοδήποτε επιπρόσθετο κόστος προς τον ενοικιαστή, αφού ο ΦΠΑ στα ενοίκια θα εκπίπτει γι’ αυτόν. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση του κόστους των ακινήτων.

Η πιο συνηθισμένη κατηγορία προσώπων για τις οποίες η αλλαγή στη Νομοθεσία θα έχει θετικά αποτελέσματα είναι οι εταιρείες ανάπτυξης γης αλλά και επιχειρήσεις που αποκτούν γη με σκοπό την κατασκευή γραφείων, καταστημάτων, εκθεσιακών χώρων, αποθηκών κτλ.

Εντούτοις, το κόστος της οικιστικής γης που θα πωλείται σε καταναλωτές με σκοπό την κατασκευή ιδιωτικής κατοικίας από τον ίδιο τον ιδιώτη αναμένεται να αυξηθεί, αφού, βάσει των υφιστάμενων προνοιών, η γη θα φορολογείται με 19% ΦΠΑ. , ενώ η απαλλαγή από μεταβιβαστικά τέλη θα είναι το μέγιστο 4%. Σε αυτές τις περιπτώσεις θα είναι λιγότερο το φορολογικό κόστος αν η κατοικία αγοραστεί από εταιρεία ανάπτυξης γης, αφού αυτή θα επιβάλει ΦΠΑ με συντελεστή 5%, τόσο στο κόστος της γης όσο και στο κόστος ανέγερσης της κατοικίας.

Θέματα που χρήζουν διευκρίνισης

Μετά την ψήφιση του Νόμου, εξακολουθούν να υπάρχουν θέματα που χρήζουν διευκρίνισης και για τα οποία αναμένονται κανονισμοί, όπως για παράδειγμα:

  • Ορισμός της οικοδομήσιμης γης

  • Πότε θεωρείται ότι πώληση γης από μη εγγεγραμμένο στο μητρώο ΦΠΑ πρόσωπο πραγματοποιείται στο πλαίσιο άσκησης οικονομικής δραστηριότητας

  • Οι όροι και προϋποθέσεις βάσει των οποίων ο εκμισθωτής ακινήτου θα μπορεί να επιλέξει τη μη φορολόγηση ενοικίων

Αναμένεται η εφαρμογή της νέας νομοθεσίας από τον Έφορο Φορολογίας και η έκδοση κανονιστικών διατάξεων μέσα από τα οποία θα ξεκαθαρίσουν οι ασάφειες εκεί όπου υπάρχουν.

Contact us

Konstantina Logotheti
Director - Marketing & Communications
Tel: +357-22555108
Email

Follow us